审判长、陪审员：
本律师受温QQ的委托和辽宁律昇律师事务所指派，就温QQ诉大连JJ房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案发表代理意见如下：
首先，被告作为房屋中介公司以营利为目的提供服务，收取原告的中介费和定金，双方形成了经营者与消费者的合同关系。
我国《合同法》第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”
《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
本案中，被告在签订和履行合同的过程中，违反诚实信用原则，采用多名业务人员共同劝说说服，吹嘘公司实力，打包票一个月内必能售出原告的房屋，否则免费垫款47万元房款等方式，使原告相信被告能在一个月内或者卖出房屋得到房款或者能免费为其垫付47万元，用于支付购买军产房的房款。原告在被告的虚假承诺和欺骗之下才签订了购买迎客路军产房的《房地产买卖合同》，以及出售自己锦云南园房屋的《独家代理房屋委托销售合同》，并交付给被告11750元的中介费和10000元的定金。
2010年7月14日2个合同签订后，被告即没能在1个月内售出锦云南园的房子，同时坚决拒绝为原告无偿垫付47万元用于购买迎客路的军产房，还提出了要原告交纳14000元手续费，每个月交纳14000直到房子售出为止的荒唐无理的借口，说明被告在签订合同时就没打算履行条款中所说的垫款47万元的约定和承诺，一开始就是欺诈。
所以，被告作为房屋中介公司在为原告提供中介服务时做虚假的“无偿垫款”承诺，欺骗原告与之签订了《房地产买卖合同》及《独家代理房屋委托销售合同》，收取了中介费和定金后又拒绝履行该承诺，恶意违约导致合同无法履行，原告买房的目的无法实现，并拒绝退还已收取费用的行为，符合《消法》中关于经营者欺诈消费者应当双倍赔偿的规定。
其次，定金罚则的适用对象是定金的收取人，本案中被告是定金的实际收取人和占有人，应当适用双倍返还定金的规定。
关于定金罚则，《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，原告向被告共交付了定金1万元，被告以自己名义分别出具了2张5000元的收据，其中1张收据的收款项目栏内注明为“定金”，另一张收据的收款事由写“代收定金”。无论名义上是否为代收，该定金实际上都由被告占有和控制，并未交付给卖方或他人。本案中导致房屋买卖合同不能履行的原因在于被告违约不履行约定的垫付47万房款的义务，致使合同目的不能实现，而房屋买卖双方均无过错。
所以，本案中被告收取的1万元定金应适用定金罚则，作为对其违约的惩罚。
最后，本案中被告的违约及欺诈行为给原告造成的实际损失，应当进行赔偿。
由于被告签订合同时虚假承诺，签订合同后违约不予履行，使原告在2个多月时间里，付出了交通费、通信费，也付出了大量的精力，又生气上火，精神受到很大伤害，因此要求赔偿损失1500元的要求并不过分。
综上，本案原告的诉讼请求有事实和法律上的充分依据。请人民法院维护原告的合法权益，依法裁判。
此致
辽宁律昇律师事务所
李鸿杰 律师
2010.10.28
